一方提供了物业服务，一方缴纳相应的管理费，本无可非议。由于种种原因，物主难免出现欠交物业费现象，有的物业企业自作主张收取滞纳金，有的还擅自开出高价滞纳金“罚单”，更有甚者，服务质量差却照样要求欠费户缴纳滞纳金。这样的滞纳金主张法律支持吗？
协议未约定，收取滞纳金无法律依据
【案例】李女士将自家一室半楼房出租给他人使用时，约定由承租人缴纳物业管理费。可事后一个季度租期界满，承租人也未缴纳物业管理费，且悄悄走人。期间，物业公司在李女士家门张贴告示：“尊敬的业主，你每月物管费为39元(3个月117元)，逾期期间按照每天千分之三收取滞纳金，请于本月28日前交到小区物业管理处。”李女士算了算，日千分之三的滞纳金折合成年息是109%，信用卡取现日万分之五的滞纳金折合年息仅有18%，物业费滞纳金比信用卡取现滞纳金高出5倍多。再说，小区业委会从未研究制定过收取滞纳金事宜。物业公司“每天千分之三收取滞纳金”对吗？
【分析】收取物业管理费以及滞纳金，涉及小区业主切身利益之大事。依据《物业管理条例》第十一条的规定：物业管理(收费)规约，以及有关共同管理权利的其他重大事项，应由业主共同决定。物业公司收取滞纳金，作为一项涉及物主切身利益之大事，应受到两个方面的制约，一是需要有业主委员会同意并授权；二是在双方的物业管理服务合同中有规定，若即未经业主委员会同意，又未在双方签订的物业服务合同中约定滞纳金，则物业公司收取滞纳金缺乏法律依据。更何况，《物业管理条例》只规定了“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍未交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”，并未对滞纳金作出规定。
约定2%滞纳金过高，法律不允许
【案例】王女士与所居住的小区物业签订《杏花园小区管理公约》约定：业主应于每月最后一天预交下月管理费;管理费收费标准为0.8元/平方米；逾期交纳的，则按未缴付的款项由应付之日起至支付之日止，每天增缴2%滞纳金。2012年1月起，王女士因照顾分娩的女儿(在外地工作)，一直未再缴纳物业管理费。2013年4月初，王女士回来一出现在小区，物业人员立即要求王女士补交所欠物业管理费，并按双方合同约定缴纳2%的滞纳金。王女士不肯接受。后经物业起诉，人民法院审理认为，双方约定的滞纳金计算标准过高，从公平合理的角度出发，滞纳金可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从拖欠之日(即次日)起计至管理费实际清偿日止，每月物业管理费的滞纳金总额以不超出当月管理费的数额为限。
【分析】滞纳金实质上就是违约金性质。《合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释(二)第二十九条二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。而对于欠缴物业费给物业公司造成的损失，物业一方通常无法举证证据，此种情形下，人民法院通常以金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
物业服务不到位，主张滞纳金法律不支持
【案例】2013年4月，陈阿姨在绿叶园小区购置二手房入住不久，发现小区服务项目和质量严重缺失，不仅环境卫生管理差，而且先后几户人家遭遇小偷光顾，陈阿姨放在地下室门外的八成新电动车竟然在大白天丢失。找物业询问，回答是自家东西看管不当，只能自己担责。为此，陈阿姨缴纳物业费半年后，开始停交。物业公司催讨无果，2014年4月，陈阿姨拒交物业管理费12个月时，物业公司以陈阿姨为被告起诉，请求法院判令陈阿姨除支付拖欠的物管费外，另依据物业服务约定的每日千分之三标准收取滞纳金。区人民法院经审理认为，因原告物业公司在物业合同履行过程中，存在没有严格按照协议约定全面履行义务的违约行为，故原告要求被告支付滞纳金的诉请，不予支持。
【分析】《物业管理条例》第四十一条规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。上述法律、法规表明，物业服务收费应与服务质量、水平相适应；物业服务管理质量差、未能达到应有的服务标准，应承担相应的违约责任。人民法院判决不支持其滞纳金请求，实际上体现了让物业公司承担相应的违约责任。
服务质量差，业主有权主张减免物业费
【案例】马先生购买二手房于2012年5月入住东方新城小区后发现，该小区物业服务质量相当差，卫生清洁不好，其所在单元楼道地面常有污物，苍蝇、蚊虫乱飞；找物业反映，迟迟未予解决；楼门对讲系统经常出故障，屡次维修未能彻底解决(马先生还专门照相留存证据)。2013年春节期间，马先生妻子的电动车放于楼门口，当夜丢失，事后经报案察看监控录像，发现盗车人骑车经过小区大门时因无门卡，是求助保安给打开的。马先生找物业要求其承担赔偿责任被拒绝后，开始拒缴物业费。半年来，物业公司几次催要未果后提起诉讼。人民法院经审理认为，马先生提出的被告服务质量差，应减交物业费的抗辩理由成立。后经法庭调解，双方达成协议：马先生按应物业费征收标准的90%缴纳。
【分析】《合同法》第六十条、第一百一十一条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，受损害方根据标的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。业主和物业服务企业之间是一种服务合同的关系，通常情形下，只要一方提供物业了服务，另一方必须缴纳物业服务费。但业主有证据证明物业服务存在明显的质量问题时，物业服务企业应承担一定的违约责任。业主虽不能以拒交，但可以主张减免缴费的形式让违约者承担相应的违约责任。
□杨学友