近日，根据2021年3月3日杭州市房地产市场平稳发展领导小组办公室发布的《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》以及杭州市房地产中介行业协会发起的《关于规范房地产中介服务行为的倡议》相关要求，杭州市房地产中介行业协会配合主管部门对房地产中介机构开展了专项检查。
此次专项检查中，包括杭州朴邻房地产经纪有限公司、杭州远铭房地产代理有限公司(都市房网)、杭州亿墅房地产代理有限公司(都市房网)、杭州三迁房地产代理有限公司、杭州鼎佑房地产代理有限公司(易居房友)、杭州绿城蓝钱房地产经纪有限公司(绿城置换)、杭州万耀房地产经纪有限公司(德佑)在内的8家中介机构，因存在部分不规范行为被通报告诫。
除此之外还有贝壳找房(杭州)科技有限公司、杭州我爱我家房地产经纪有限公司、浙江链家房地产经纪有限公司、杭州绿城置换房地产经纪有限公司、浙江德佑贝家房地产经纪有限公司、杭州易居房地产服务有限公司、杭州房房惠网络科技有限公司、杭州大屋房地产经纪有限公司等8家房地产中介机构被通报表扬。
新平台上榜龙湖物业凭何成“中介”
值得注意得是，此次除了传统的七家老牌中介平台外，龙湖物业作为一家以物业为主体产业的公司却也作为一家“中介”名列通报告诫之中，据记者实地探访获悉，龙湖物业事实上就是近期刚由龙湖房地产集团为了介入房地产租售板块所成立的租售中心“塘鹅”的主体管理公司。相关带看等原本中介人员负责的工作，目前在“塘鹅”中均由物业人员代理。
除了该公司外，龙湖旗下还有着目前在长租房市场中，集中式公寓板块占有很大比重的——冠寓公司。然后作为一家在房地产开发方面在国内不断实现高盈利，高溢价拿地的公司，在长租房服务方面却多被诟病，根据新浪网的官方投诉平台黑猫投诉查询得知，与龙湖相关的投诉一共有765条，其中今年绝大多数是由于冠寓产生的相关投诉，目前该数字已位居长租房企业的前列，其中关于服务问题以及阴阳合同问题的投诉位列前茅。
而龙湖冠寓的主体运营方也是龙湖集团，这就不得不让人深思，作为一家主体面向房地产开发方向兼顾房地产物业方面的开放商，将未来业绩增长点以及发展方向逐步面向以我外我家、贝壳、链家为首的中介机构以及自如、青客为首的长租房板块，他们的优势何在？竞争力又何在？
“自持率”引出“冠寓”垄断造成权利义务不对等
为此，记者特地采访了一位深耕在长租房板块长达10年的业内人员——谢先生。谢先生原先在北京从事中介行业5年，后又在杭州兼顾买卖中介以及租赁业务。
据他介绍，目前由于国家以及各地对土地溢价率的管控，原先频繁出现在各大房地产新闻首页的“地王”两字目前已经完全不可见，更多的是三个字“自持率”。
这是一个什么概念，简单得来说就是一块土地所建设房源中，开发商在一定年限内无法出售仅能自持出租的土地面积比率，即相当于房源比例。这是国家为了控制土地价格，限制炒房，合理调节租售平衡的努力，当竞买人报价达到最高限制地价后，就转为“竞自持比例”竞拍环节，各竞买人须在规定时间内一次性报出本宗地内自持建筑面积比例，报面积最多者为土地竞得人。
就杭州而言，此前的部分热门区域土地频繁出现超过50%的自持率。这意味着，在这块土地上，开发商有着超过50%在数十年内不能买卖，在早先时候，相关规定还不规范，部分开发商就会利用以租代售的方式打擦边球。简单理解，就是与购房者签订一份20年乃至30年的租赁合同，在合同到期后，房源直接归属购房者，这期间的租金实际即为购房款。后续相关漏洞逐步被堵上了，面对如此高比率的自持率，部分例如龙湖等大型房地产公司为了运营自身的自持房源就开始成立冠寓等长租房品牌。
根据浙报地产研究院1月公布的杭州自持项目表
这就是他们介入中介行当的初衷。而经过近几年的发展，尤其是2019年青客、蛋壳在美股的成功上市(虽然由于自身原因，经营都出现了一定问题)，以及我爱我家、贝壳一系列中介机构的蓬勃发展，这一些房地产公司逐步发现了与自身租售密切相关的板块的盈利空间，尤其是在今年国家进一步规范学区房以及贷款炒房相关的行为，让他们进一步看到了国家整治相关行业的决心，嗅到了相关的商机，他们决定借这一波政策红利，杀入租售中介市场与我爱我家、贝壳等公司直接竞争，而他们的优势就是他们经过在全国大量拿地后，手上所拥有的的自身房源。
这作为他们的优势却也成为了他们的劣势，龙湖的“塘鹅”由于仅仅只能带看着自身的房源导致，房源不足，带看数量少。目前来看还是无法与我爱我家、贝壳等产生直接的竞争。但是，由于大量的自持房源，统一的装修风格，以及即将到来的租售同权的政策让龙湖冠寓在一定区域的板块中，占领了垄断地位，让大量买不起龙湖产业却想享受龙湖物业以及周边配套的租客只能选择该品牌。这就让龙湖冠寓在一定程度上已经领先了我爱我家的相寓以及自如等分散性平台——它们往往无法实现区域性或者小区化的垄断。这样的垄断地位，也就造成了权利与义务的不对等，这就是阴阳合同以及投诉泛滥的根本原因。
综合新浪财经、腾讯网、杭州网